Los proyectos se concentran principalmente en Playa del Carmen, Tulum y Benito Juárez; la autoridad advierte sobre la comercialización de inmuebles sin contar con las autorizaciones correspondientes
La Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (Sedetus) mantiene boletinados 123 desarrollos inmobiliarios en Quintana Roo por presuntas irregularidades relacionadas con la comercialización de terrenos, viviendas o departamentos sin contar con las licencias y permisos correspondientes.
Los proyectos se concentran principalmente en Playa del Carmen, Tulum y Benito Juárez, municipios que mantienen una intensa actividad inmobiliaria y donde la expansión urbana ha incrementado la oferta de terrenos y desarrollos habitacionales.
Entre las anomalías identificadas por la autoridad se encuentra la promoción y comercialización de inmuebles sin disponer de la Constancia de Congruencia Urbanística Estatal y/o de las licencias y permisos municipales requeridos. La inclusión de un proyecto en el registro de desarrollos irregulares no significa, sin embargo, que se encuentre necesariamente clausurado.
El boletinamiento funciona como una medida preventiva para advertir a posibles compradores, mientras que los procedimientos administrativos, la regularización y las clausuras corresponden a situaciones distintas. Sedetus mantiene un registro público mediante el cual los interesados pueden consultar los desarrollos señalados antes de realizar una operación inmobiliaria.
Riesgo para el patrimonio de compradores
La comercialización de propiedades que no cuentan con todas las autorizaciones puede representar un riesgo para quienes entregan anticipos, realizan pagos o firman contratos sin comprobar previamente la situación jurídica y urbanística del proyecto.
La oferta inmobiliaria se difunde actualmente a través de páginas web, redes sociales y agencias, donde los compradores pueden encontrar terrenos, viviendas y departamentos promocionados a partir de su ubicación, precio, amenidades o expectativas de plusvalía.
Estos elementos comerciales no sustituyen la documentación necesaria para comprobar que un desarrollo puede ejecutarse en las condiciones ofrecidas.
La revisión de permisos adquiere especial relevancia en Quintana Roo debido al crecimiento de la inversión inmobiliaria y a la expansión de zonas residenciales y turísticas en los principales destinos del norte del estado.
La dimensión de algunos proyectos boletinados
- 911 terrenos aparecen ofertados en Terrakota, en Benito Juárez.
- 688 lotes residenciales integran la oferta registrada de Natura, también en Benito Juárez.
- 530 lotes distribuidos en 12 etapas aparecen asociados con Trébola, en Tulum.
- 154 unidades o lotes son reportados en el registro correspondiente a Cibelia, en Tulum.
- Framboyanes aparece ubicado en Jacinto Canek (Campesinos Unidos), en Playa del Carmen.
Sedetus emite alertas preventivas
La identificación de proyectos inmobiliarios irregulares requiere también coordinación entre el gobierno estatal y los municipios, debido a que las autorizaciones necesarias para desarrollar y comercializar un proyecto corresponden a diferentes ámbitos de competencia.
Sedetus verifica la situación de los proyectos con las autoridades municipales cuando detecta promociones que podrían incumplir la normatividad.
“Cuando detectamos que un desarrollo se está promoviendo sin cumplir con la normatividad, hacemos la consulta con el municipio correspondiente; si nos confirman que no cuenta con permisos, emitimos un boletín preventivo para alertar a la ciudadanía y evitar operaciones de compraventa”.
— José Alberto Alonso Ovando, titular de Sedetus, durante el Foro AMPI 2025
¿Qué debes revisar antes de comprar?
- Situación jurídica del terreno.
- Identidad y facultades legales de quien comercializa el inmueble.
- Uso de suelo permitido.
- Autorizaciones urbanísticas correspondientes.
- Licencias municipales aplicables.
- Restricciones ambientales o territoriales.
- Registro del proyecto ante las autoridades correspondientes.
Crecimiento inmobiliario presiona la planeación urbana
La presencia de desarrollos irregulares ocurre en un momento de transformación territorial para Quintana Roo. El crecimiento inmobiliario y las nuevas dinámicas de conectividad e inversión asociadas a la transformación del Caribe mexicano colocan mayor presión sobre la planeación urbana.
En Playa del Carmen, uno de los municipios donde se han identificado proyectos señalados, se encuentra en proceso de actualización el Programa de Desarrollo Urbano (PDU), instrumento encargado de establecer criterios para ordenar el crecimiento del centro de población.
La expansión de las ciudades implica atender no solamente la construcción de nuevos desarrollos, sino también su relación con infraestructura, servicios públicos, movilidad, disponibilidad de suelo y protección ambiental.
En este escenario, el Registro Estatal de Desarrollos Inmobiliarios Irregulares funciona como una herramienta preventiva para que los compradores consulten la situación de un proyecto antes de comprometer recursos.
La vigilancia de la actividad inmobiliaria y la actualización de los instrumentos de planeación forman parte del reto que enfrenta Quintana Roo para acompañar el crecimiento del sector con certeza jurídica y desarrollo urbano ordenado.