Mientras avanzan la regularización de propiedades y una meta de 76 mil 200 viviendas, Quintana Roo mantiene asentamientos y desarrollos irregulares; además, no existe públicamente un padrón consolidado que permita conocer cuántas familias continúan sin certeza jurídica sobre el suelo que ocupan
Quintana Roo enfrenta el crecimiento de la demanda de vivienda desde diferentes frentes: mientras familias que esperaron durante años o incluso décadas comienzan a obtener escrituras y títulos de propiedad, avanzan proyectos para construir 76 mil 200 viviendas y, paralelamente, continúan detectándose asentamientos y desarrollos inmobiliarios irregulares.
El escenario muestra que el reto no consiste solamente en construir casas, sino en garantizar certeza jurídica sobre la propiedad y el suelo destinado a vivienda en Quintana Roo.
El Gobierno estatal, en coordinación con municipios y dependencias federales, mantiene programas de regularización, escrituración y titulación. Sin embargo, la información pública revisada de SEDETUS, AGEPRO, INSUS y autoridades municipales no ofrece un padrón estatal consolidado que permita establecer cuántos lotes o familias permanecen pendientes de regularización en los 11 municipios.
Sin ese dato tampoco es posible conocer con precisión qué porcentaje del rezago histórico ha sido resuelto.
Quintana Roo avanza en títulos de propiedad y escrituras
Uno de los cortes estatales disponibles fue publicado por la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (SEDETUS) en julio de 2024, cuando informó que durante la actual administración se habían entregado 1,444 títulos de propiedad, con un beneficio estimado para 5 mil 776 personas.
Desde entonces han continuado acciones de regularización en diferentes municipios.
AGEPRO reportó durante 2026 entregas de títulos en Bacalar, Cozumel, Tulum, Playa del Carmen y Othón P. Blanco, mientras SEDETUS y los ayuntamientos mantienen otros programas.
Las cifras publicadas por las diferentes instituciones no pueden sumarse automáticamente, pues algunas corresponden a periodos acumulados y otras a entregas específicas o programas coordinados.
La situación muestra además que la regularización de terrenos en Quintana Roo involucra a diferentes autoridades dependiendo del régimen y origen de la propiedad.
Cancún concentra parte del proceso de regularización
Benito Juárez permite observar una parte importante del fenómeno.
En abril de 2026 fueron entregadas 503 escrituras a familias de 18 colonias de Cancún, mientras el Programa de Regularización para el Bienestar Patrimonial reportó trabajos en más de 100 colonias.
Estas acciones se suman a procesos anteriores, entre ellos la entrega de 303 títulos en septiembre de 2025 a habitantes de 13 colonias.
En algunos casos documentados oficialmente aparecen familias que esperaron 30 o hasta 40 años para conseguir certeza jurídica sobre su patrimonio.
Sin embargo, Cancún todavía enfrenta colonias no municipalizadas, invasiones y asentamientos donde existen problemas de propiedad o posibles afectaciones a terceros.
Persisten asentamientos y desarrollos irregulares
La problemática no corresponde únicamente a un rezago acumulado durante décadas.
SEDETUS informó en 2024 que había identificado alrededor de 403 asentamientos humanos irregulares en Quintana Roo, algunos ubicados en terrenos ejidales, nacionales o particulares.
En octubre de 2025, la dependencia reportó además 363 desarrollos presuntamente irregulares, 104 procedimientos administrativos, 16 clausuras, 16 sanciones económicas y siete regularizaciones derivadas de sus acciones de supervisión.
Las cifras de 403 asentamientos y 363 desarrollos corresponden a indicadores diferentes y no pueden restarse para calcular una reducción del problema.
Durante 2025 también fueron boletinados 116 desarrollos inmobiliarios irregulares para advertir a potenciales compradores.
El panorama muestra una doble dinámica: mientras las autoridades intentan regularizar propiedades y asentamientos acumulados durante años, continúan detectándose nuevas operaciones inmobiliarias fuera de la regularidad.
Comprar un terreno no siempre garantiza la propiedad
Existe además una situación distinta tanto de la vivienda formal como de una invasión: personas que pagaron por un terreno, celebraron una cesión de derechos o construyeron una vivienda, pero no concluyeron el proceso para obtener una escritura.
Durante 2026 se puso en marcha el programa Regulariza tu Propiedad, destinado precisamente a facilitar la formalización de compraventas, cesiones de derechos, herencias y otros actos jurídicos.
Esto demuestra que la falta de certeza jurídica no se limita a los asentamientos irregulares.
Una persona puede ocupar legítimamente un inmueble o haber realizado una operación sobre él y, aun así, mantener pendiente la formalización jurídica de su propiedad.
¿Qué ocurre al comprar un terreno ejidal?
Los terrenos ejidales en Quintana Roo representan otro componente de la problemática.
Pagar por un terreno a un ejidatario no convierte automáticamente al comprador en propietario privado de esa superficie.
La transmisión de derechos parcelarios está sujeta a procedimientos específicos ante las autoridades agrarias y la eventual transformación de una parcela hacia propiedad privada requiere cumplir requisitos adicionales.
Antes de adquirir un terreno de origen ejidal resulta fundamental verificar qué derechos posee realmente quien vende, cuál es la situación de la parcela ante el Registro Agrario Nacional y qué posibilidades jurídicas existen de obtener posteriormente un título de propiedad privada.
Por ello, una familia puede haber pagado por el terreno, construido una casa y vivir durante años en ella sin que esos hechos sustituyan los procedimientos necesarios para obtener plena certeza jurídica.
Vivienda para el Bienestar proyecta 76 mil 200 casas
Mientras se intenta resolver el rezago de regularización, Quintana Roo enfrenta simultáneamente la necesidad de generar nueva vivienda.
La meta más reciente del programa Vivienda para el Bienestar en Quintana Roo contempla 76 mil 200 viviendas, de las cuales más de 57 mil se encontraban comprometidas hasta julio de 2026.
Dentro de la estrategia participan diferentes instituciones y modalidades. CONAVI, por ejemplo, desarrolla una vertiente dirigida principalmente a población sin derechohabiencia, mientras Infonavit participa en otros proyectos de vivienda.
La diferencia frente a una parte del rezago histórico es que la vivienda formal debe partir de terrenos con una ruta jurídica, urbana y de servicios definida.
El desafío será que la expansión habitacional de los próximos años no reproduzca los problemas que actualmente obligan a regularizar colonias surgidas décadas atrás.
¿Cuántas familias siguen sin certeza jurídica?
A pesar de las cifras sobre títulos entregados, colonias atendidas y desarrollos irregulares, no se localizó en la información pública revisada un padrón estatal actualizado que establezca cuántas familias o lotes permanecen sin certeza jurídica en Quintana Roo.
Esta ausencia impide conocer con precisión qué proporción del rezago se ha solucionado y cuánto permanece pendiente.
Un padrón consolidado permitiría además distinguir los casos relacionados con terrenos estatales, municipales, federales, privados o ejidales, así como identificar cuáles tienen posibilidades reales de regularización.
¿Cuánto terreno queda disponible para nuevas viviendas?
La certeza jurídica conduce finalmente a otra pregunta ante el crecimiento poblacional y la construcción proyectada de decenas de miles de viviendas:
¿cuánto suelo tiene realmente Quintana Roo disponible para desarrollo habitacional?
La respuesta no puede obtenerse simplemente contabilizando terrenos aparentemente desocupados.
Para que una superficie pueda considerarse con potencial habitacional real deben analizarse su propiedad y régimen de tenencia, uso de suelo, programas de desarrollo urbano, infraestructura, disponibilidad de agua y servicios, riesgos y restricciones ambientales.
Esto resulta particularmente relevante en Quintana Roo, donde conviven propiedad privada, ejidal y pública con áreas naturales protegidas, selva, manglares, zonas de conservación y superficies sujetas a distintos ordenamientos territoriales y ecológicos.
Por ello, tener tierra físicamente disponible no significa necesariamente contar con suelo jurídicamente apto para construir vivienda.
Hasta ahora tampoco se ha localizado una cifra pública consolidada que establezca cuántas hectáreas cumplen simultáneamente con las condiciones jurídicas, urbanas y ambientales necesarias para incorporarse a nuevos desarrollos habitacionales.
Ante una meta de 76 mil 200 viviendas, Quintana Roo enfrenta así dos retos paralelos: resolver la certeza jurídica de quienes ya ocupan un terreno y garantizar que el crecimiento futuro ocurra sobre suelo legalmente apto para vivienda.